ich habe vor kurzem gemeinsam mit meiner Schwester das Haus unserer Eltern geerbt und versuche gerade, mir einen Überblick über den ganzen Papierkram zu verschaffen. Besonders die Themen Verkehrswert, Nachlasswert und Erbschaftsteuer machen mir im Moment ein wenig Bauchschmerzen, weil ich mich damit bisher nie beschäftigen musste. Das Finanzamt hat uns inzwischen einen ersten vorläufigen Wert für die Immobilie mitgeteilt, der mir ehrlich gesagt ziemlich hoch vorkommt. Gleichzeitig überlegen wir, ob wir das Haus verkaufen, selbst nutzen oder eine von uns ausgezahlt wird, wofür wir ja einen realistischen und nachvollziehbaren Wert bräuchten. Online-Rechner und unterschiedliche Aussagen von Maklern haben eher für mehr Verwirrung gesorgt, als dass sie wirklich Klarheit gebracht hätten.

Meine eigentliche Frage an euch: Wie lässt sich der Verkehrswert bei einer Erbschaft verlässlich und für das Finanzamt nachvollziehbar berechnen, und lohnt sich dafür ein professionelles Wertgutachten wirklich? Habt ihr vielleicht schon Erfahrungen damit gemacht, einen zu hohen Ansatz des Finanzamts mit einem Gutachten erfolgreich zu korrigieren?

Gerade bei einer Erbschaft ist es völlig normal, dass der vom Finanzamt angesetzte Wert deutlich über dem liegt, was ein unabhängiger Sachverständiger später ermittelt.
Der Grund ist, dass das Finanzamt sehr stark pauschaliert, sich vor allem am Bodenrichtwert orientiert und viele wertmindernde Faktoren wie Sanierungsstau, schlechte Energieeffizienz oder Baumängel gar nicht im Detail berücksichtigt.
Wenn ihr Planungssicherheit für Verkauf, Auszahlung unter Geschwistern und die Erbschaftsteuer wollt, führt eigentlich kein Weg an einem professionellen Verkehrswertgutachten vorbei.
Damit habt ihr einen marktgerechten Wert zum Stichtag des Todesfalls schwarz auf weiß und könnt ihn sowohl gegenüber dem Finanzamt als auch innerhalb der Erbengemeinschaft als neutrale Grundlage nutzen.

Ein guter Anlaufpunkt, um das Thema besser zu verstehen, ist zum Beispiel der Ratgeber unter https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/verkehrswert-erbschaftsteuer-immobilien/, dort wird sehr anschaulich erklärt, wie Gutachter im Erbfall den Verkehrswert ermitteln und warum ihre Werte oft 20 bis 50 Prozent unter der Finanzamts-Schätzung liegen.
In der Praxis läuft es meist so ab, dass ein zertifizierter Gutachter einen Ortstermin macht, Unterlagen wie Grundbuch, Bauunterlagen, Baulasten und Altlasten prüft und dann nach den gesetzlich zulässigen Verfahren (Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert) ein gerichtsfestes Gutachten erstellt.
Mit so einem Gutachten könnt ihr nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen und damit die Erbschaftsteuer oft deutlich senken, zugleich aber einen fairen Betrag für eine eventuelle Auszahlung unter Geschwistern festlegen.
Angesichts der Summen, um die es bei Immobilien geht, sind die Kosten von rund zweitausend bis dreitausend Euro für ein qualifiziertes Gutachten in vielen Fällen gut investiertes Geld, weil ihr Streit in der Familie vermeidet, Steuern spart und am Ende eine saubere, für alle nachvollziehbare Lösung habt.